Rakennusurakka ja urakkasopimuksen muistilista
Jos kysyt asianajajalta, jokainen rakennusurakka edellyttää ja siitä kannattaa laatia ainakin viiden sivun mittainen kirjallinen sopimus. Jotta mitään ei unohtuisi, kannattaa kirjata ylös asioita 20 sivun verran. Oppikirjan mukaan toimiminen ja oikea elämä eivät kuitenkaan aina vastaa toisiaan. Oikeassa elämässä päädytään kuitenkin usein toimimaan toisella tavalla ja me juristitkin ymmärrämme sen.
Liike-elämän sopimusasioissa on aina suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen. Jos kuitenkin päädyt tekemään urakkasopimuksen itse, helpointa on sopia yksityiskohdista kirjallisesti rakennusurakan valmislomakkein ja varmistaen vakioehtojen kuten rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 soveltaminen urakkaan.
Rakennusurakan laajuudella ja urakan arvolla on huomattava sopimistapaa ohjaava vaikutus. Pienemmistä rakennusurakoista saatetaan helposti sopia vain suullisesti. Ei ole tavatonta, että edelleen näkee kuusinumeroisissakin rakennusurakoissa sopimusasiakirjojen jääneen kokonaan laatimatta. Sadan tuhannen euron urakasta ei pahimmillaan ole muuta kirjallista materiaalia kuin tekstiviesti, jos sitäkään.
Kuten lukija jo arvaa, tämä kuitenkin aiheuttaa usein ongelmia, jonka vuoksi on erittäin suositeltavaa käyttää vähintään jotain valmista nopeasti täytettävää lomaketta kuten Rakennusliiton kaavakkeita. Neuvomme onkin kirjallisen huolellisesti laaditun urakkasopimuksen puuttuessa sopia keskeisimmistä ehdoista edes jotenkin kirjallisesti. Tähän riittää paremman puutteessa teksti- tai sähköpostiviesti.
Rakennusurakka ja työmiehet työmaalla illan koitteessa.
Muista sopia rakennusurakassa ainakin seuraavista
Ehdottomana miniminä suosittelemme sopimaan tilaajan kanssa seuraavista:
1) Rakennusurakka ja pääpiirteissään sen sisältö
Mitä tehdään ja missä laajuudessa, mikä kuuluu rakennusurakkaan ja mikä ei? Kirjaa ylös mahdollisimman selvästi mitä tehdään. Laajuutta miettiessä hahmottamista helpottaa, kun mietit mistä ei ole sovittu ja mikä olisi mahdollista myöhempää lisätyötä. Rakennusurakan sisällön määrittäminen on tärkeää, koska hyvin usein urakan aikana syntyy erimielisyyttä siitä, mitä kuuluu urakkaan ja mikä on mahdollisesti erikseen laskutettavaa lisätyötä.
2) Rakennusurakan kesto
Rakentaminen ei aina valmistu ajallaan, etenkin jos työmaalla on useita tekijöitä ja eri tekijöiden työvaiheet vaikuttavat toisten aikatauluihin. Rakentamisen aikana ilmenee usein myös yllätyksiä, jotka aiheuttavat muutoksia sovittuun aikatauluun. Myös viranomaisten lupakäsittelyt voivat kestää huomattavan kauan, joka kannattaa pitää mielessä ehdoista sopiessa.
Puolin ja toisin on järkevää sopia realistisesta toteutusaikataulusta urakkaan liittyvien (mm. urakoitsijalla työvoiman allokointi / tilaajalla käyttöönotto, asukkaiden muutto ym.) muiden sovittavien asioiden toteuttamiseksi. Urakoitsijan intressissä on pyrkiä neuvottelemaan hieman pelivaraa aikatauluun. Toisaalta urakan ollessa kesken yllätysten ilmetessä ilmoita tästä aina heti tilaajalle ja pyydä urakka-ajalle pidennystä.
Myöhästymisiin kytketyt sopimussakot ja viivästyskorvaukset ovat yleinen riidanaihe työmailla, joten toteutusaikataulusta neuvotellessa kannattaa asiaan suhtautua vakavasti ja tämän jälkeen pyrkiä kaikin tavoin pysymään aikataulussa.
Aina ei kuitenkaan ole aivan yksiselitteistä, onko viivästyskorvauksiin perustetta ja jos niin miten korvaus lasketaan. Tilanteen koittaessa suosittelemme ottamaan yhteyttä rakentamisen kysymyksiin perehtyneeseen lakimieheen.
3) Rakennusurakan hinta ja mahdolliset etukäteiset varaumat muutoksiin
Pääsääntönä voidaan pitää urakkahinnan lukkoon lyömistä jo urakkasopimusta allekirjoittaessa. Näin ollen urakoitsijalla pitäisi olla tarkka tieto työvoiman ja materiaalin kustannuksista.
Viime vuosina maailman tilanne on kuitenkin johtanut siihen, että erityisesti materiaalien hinnat liikkuvat huomattavasti. Rakennusurakan hinnasta neuvotellessa kannattaa pyrkiä näinä aikoina mahdollisuuksien mukaan neuvottelemaan varaus urakkahinnan korotukseen mahdollisten yllättävien nousevien kustannusten vuoksi, muutoin rakennusurakka voi helposti kääntyä toteuttajalleen tappiolliseksi. On ensiarvoisen tärkeää pyrkiä suojautumaan kustannusten kasvulta ottamalla tätä koskeva varaus itse sopimukseen.
Toiseksi aina ei välttämättä ole esimerkiksi ennen purkutöiden suorittamista tiedossa mitä kohteesta paljastuu. Seuraavan työvaiheen tai koko kohteen tarkka toteutus voi olla aloittaessa vielä epäselvää tai se voi muuttua. Mahdollisten kustannusvaikutusten osalta kannattaa mahdollisimman aikaisessa vaiheessa neuvotella tai ilmoittaa toiselle osapuolelle riskienjaosta epävarmuuden osalta.
Kokenut lakimies on avuksi rakennusurakan vaiheissa
Neuvomme on ensin itse keskittyä vaadittavalla tarkkuudella itse työsuorituksen ohella alan paperitöihin ja kysyä heti neuvoa asiantuntijalta neuvoa, jos asiat työmaalla alkavat kehittyä väärään suuntaan. Riitojen hyvin usein henkilöityessä työmaalla ulkopuolinen taho, tässä tapauksessa juristi, voi vielä löytää kompromissiksi kelpaavan sovinnon. Toimistomme lakimiehet ovat kokeneita rakennusalan solmujen ratkaisijoita.
Mikäli asia kuitenkin etenee oikeuteen saakka, vielä tuomioistuimessakin ensisijaisesti suositeltava ratkaisu on sovinto sen saavuttamisen nopeuden ja käsittelyn alhaisten kustannusten ansiosta. Rakennusurakkaa koskevissa riidoissa kertyy usein huomattava määrä materiaalia ja riitaan ratkaisun saaminen kestää käräjäoikeudessa ja mahdollisesti jatkuessa hovioikeudessa ensin vuoden tai kaksi ja hovioikeudessa toiset kaksi vuotta päälle.
Rakennusurakka ja urakkasopimus kannattaa laatia kirjallisesti.
Jos kuitenkin neuvottelet ja laadit rakennusurakkaa koskevan sopimuksen itse, kirjaa vähintään asiakkaalle lähetettävään tekstiviestiin tai sähköpostiin mitä ja minne menette suorittamaan, mistä lähtien ja mihin saakka sekä urakan hinta. Tämä säästää teidät jo ei kaikilta mutta monelta ongelmalta.
Jätä tästä puhelinnumerosi, niin otamme Sinuun yhteyttä.
Alustava neuvottelu kanssamme on aina maksuton!