Vuokrasuhteen irtisanomis- ja purkutilanteet

Sekä toistaiseksi voimassa oleva että määräaikainen vuokrasopimus voidaan joko irtisanoa tai tietyin edellytyksin purkaa päättymään myös ilman irtisanomisaikaa. Vuokralaiselle tämä tulee useimmiten täytenä yllätyksenä ja voi pahimmillaan aiheuttaa suurta ahdistusta. Näissä tilanteissa on ymmärrettävää, että mieleen tulee kysymys siitä, onko juuri minun vuokrasuhteen irtisanominen tai purkaminen ollut laiton?

Meillä on pitkä kokemus vuokrasuhteen päättämiseen liittyvien ristiriitojen selvittämisestä ja olemme menestyksekkäästi avustaneet lukuisissa tilanteissa sekä vuokralaisia, että vuokranantajia. Käytössämme olevaan kokemukseen perustuen käymme tässä artikkelissa läpi vuokrasuhteen päättämiseen liittyviä keskeisiä seikkoja ja vaikuttamismahdollisuuksia.

Ensisijainen keino on vuokrasuhteen irtisanominen

Vuokralainen voi aina irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen. Vuokralaisen ei tarvitse edes esittää perusteita irtisanomiselle. Näissä tilanteissa harvemmin ilmenee riitaisuuksia.

Vuokranantajan on sen sijaan ilmoitettava irtisanomisperuste, mutta tälle on lainsäädännössä asetettu edellytyksiä. Mikäli edellytyksiä ei noudateta, on kyseessä laiton vuokasuhteen irtisanominen. Irtisanomisen perusteeksi toki sinänsä käy lähes mikä tahansa syy, kunhan se ei ole keksitty eikä sitä ole pidettävä hyvän tavan vastaisena.

Irtisanomisilmoitus on suoraan lain perusteella toimitettava vuokrasuhteen toiselle osapuolelle kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksen perillemenosta kannattaa siis ehdottomasti varmistua, koska usein pelkästään sillä on mahdollista välttää pahimmat sudenkuopat.

On esimerkiksi varsin tavanomaista, että irtisanomistilanteeseen liittyvät riitaisuudet liittyvät irtisanomisaikojen laskemiseen ja noudattamiseen. Näiden määrittämisessä auttaa asianmukaisesti ja todisteellisesti toimitettu irtisanomisilmoitus.

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Suoraan lain mukaan ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.

Toinen keskeinen ristiriita liittyy luonnollisesti maksamattomiin vuokriin ja yleisesti ottaen noin 2–3 kk maksamattomat vuokrat on oikeuskäytännössä katsottu riittäväksi irtisanomisen perusteeksi.

Vuokralaisella on oikeuksia irtisanomistilanteessa

Välitön irtisanomissuoja

Mikäli sinun vuokrasuhteesi on irtisanottu laittomasti ja menettelyyn liittyy epäselvyyksiä tai asiattomuutta, voi tuomioistuin sinun vaatimuksesta julistaa irtisanomisen tehottomaksi. Vuokrasuhteesi jatkuisi tällöin sellaisenaan entisin ehdoin.

Irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi esimerkiksi silloin, jos irtisanomisen perusteena on vuokran tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa on pidettävä kohtuuttoman suurena tai irtisanominen on vuokralaisen olosuhteet huomioiden kohtuutonta eikä irtisanomiselle ole hyväksyttävää syytä.

Suojan toteutuminen edellyttää sitä, että asia saatetaan käräjäoikeuden arvioitavaksi. Tällöin on syytä toimia ripeästi, sillä vaatimus on pantava vireille vielä vuokrasuhteesi kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhteesi jatkuu kuitenkin joka tapauksessa entisin ehdoin.

Vä­lil­li­nen ir­ti­sa­no­mis­suo­ja

Jos taas joka tapauksessa olet pakotettu muuttamaan asunnosta, on sinun mahdollista saada jälkikäteen vahingonkorvauksia virheellisen ja laittoman irtisanomisen perusteella.

Jos siis irtisanomiselle ei ole ollut hyväksyttävää syytä, on sinulla oikeus saada vuokranantajalta korvauksia esimerkiksi muuttokustannuksista ja uuden asunnon hankkimisesta aiheutuneista kuluista. Samoin voit saada korvausta itse suorittamistasi huoneiston vuokra-arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä sekä enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä hyvityksenä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta.

Vuokrasuhteen purkaminen on raskas keino

Vuokranantajalla tai vuokralaisella on lisäksi tietyillä perusteilla myös oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään heti. Yleensä nämä perusteet liittyvät siihen, että jompikumpi osapuoli on laiminlyönyt sopimusvelvoitteensa. Merkitykseltään vähäisten laiminlyöntien takia sopimusta ei kuitenkaan saa purkaa, eli laiminlyönnin tulee olla olennainen. Tavanomaiset syyt purkamiselle ovat vuokrien jättäminen maksamatta, häiritsevän elämän viettäminen asunnossa tai asunnon kunnon ylläpidosta huolehtimatta jättäminen.

Vuokralaisen osalta purkaminen on tavanomaista esimerkiksi silloin, kun vuokra-asunto osoittautuu kunnoltaan puutteelliseksi tai vaaralliseksi asua.

Laiton purkaminen on kyseessä silloin, jos purkamisen syy on jokin muu kuin lainsäädännössä määritetty. Usein nämä tilanteet liittyvät siihen, että olemassa olevasta vuokrasuhteesta halutaan jostain syystä nopeasti eroon tai tulkitaan tieten tahtoen lainsäädännössä asetettuja edellytyksiä vuokrasuhteen päättämiselle purkamalla virheellisesti.

Määräaikainenkin vuokrasopimus voidaan päättää

Määräaikainen vuokrasopimus sitoo pääsääntöisesti molempia osapuolia koko sopimuskauden, eikä sitä voi irtisanoa kuin tietyissä laissa säädetyissä erityistilanteissa.

Jos esimerkiksi vuokralaisena irtisanot määräaikaisen vuokrasopimuksen ennen sen määräajan loppua, varaudu siihen, että lähtökotaisesti joudut maksamaan vuokranantajalle vahingonkorvausta. Enimmillään se voi olla jäljellä olevan vuokrakauden kuukausivuokrien suuruinen.

Tästä on toki olemassa myös poikkeuksia, eli määräaikainenkin vuokrasopimus voidaan päättää. Asia tulee kuitenkin saattaa tuomioistuimen käsiteltäväksi ja tuomioistun voi oikeuttaa vuokralaisen tai vuokranantajan irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen erityisellä perusteella. Käytännössä näissä on kyse merkittävistä inhimillisistä ja sosiaalisista seikoista, joita ei ole voinut ottaa riittävällä tavalla huomioon vuokrasopimusta solmittaessa.

Milloin on syytä olla yhteydessä lakimieheen?

Kokemuksemme perusteella vuokralaisena sinun kannattaa olla asiantuntijaan yhteydessä heti, kun olet vastaanottanut ensimmäisen yhteydenoton vuokranantajalta vuokrasuhteen päättämiseen liittyen. Vuokranantajana sinun kannattaa pyytää meidän arviota asiaan jo siinä vaiheessa, kun vuokrasuhteen päättäminen tulee ajankohtaiseksi. Mitä aikaisemmin pääsemme mukaan prosessiin, sitä paremmat mahdollisuudet ovat olemassa vaikuttaa siihen, että päättämismenettely tulee asianmukaisesti hoidettua.

Ammattilaisen avulla voidaan valita tarkoituksenmukaisimmat toimenpiteet asian ratkaisemiseksi ja eteenpäin viemiseksi. Voit esimerkiksi jättää yhteystietosi alla olevalla lomakkeella, ja me olemme sinuun tämän jälkeen viipymättä yhteydessä.