Yllättävät tilanteet rakennusurakan aikana ja kohteen valmistuminen

Muutokset toteutustapaan ja aikatauluihin, riitatilanteet

Ei työmaata ilman lisätöitä tai muutostöitä? Vanha sanonta pitää melko hyvin edelleen paikkansa. Etenkin korjausrakentamisessa vanha dokumentaatio on harvoin täydellistä ja sen pohjalta tehdyt suunnitelmat kohtaavat yllätyksiä ja muutoksia töiden aloittamisen jälkeen esimerkiksi pois purettavan osan alta paljastuvien yllätysten myötä.

Urakkasopimuksen allekirjoittamisen jälkeisissä olosuhteiden muutoksissa täytyy olla äärimmäisen tarkkana. Keskeistä on ilmoittaa sopimusosapuolelle heti kaikista yllätyksistä, jotka aiheuttavat muutospainetta joko kustannusten tai aikataulun osalta.

Urakoitsija on lähtökohtaisesti aina oikeutettu urakka-ajan pidennykseen itsestään riippumattoman syyn vaikuttaessa toteutuksen kestoon pidentävästi.

Hieman eri tilanteessa ollaan, mikäli tilaaja vaatii sinulta jotain sopimuksesta poikkeavaa kuten urakan sisältöä laajentavaa tai toimii muutoin vastoin etuasi työmaalla. Reklamoi asiasta heti kirjallisesti.

Vastaanottotarkastus ja taloudellinen loppuselvitys

Rakennusurakan valmistuessa on aika tasata tilit lopullisesti. Pääsääntöisesti kaikkiin vähänkään suurempiin urakoihin sovellettavien YSE-1998 yleisten rakennusurakan sopimusehtojen mukaan urakoitsijan tulee esittää kaikki taloudelliset vaatimuksensa vähintään perusteeltaan vastaanottotarkastuksessa ja määrältään loppuselvityksessä. Tämä tarkoittaa sitä, että vastaanottotarkastuksessa pitää vähintään ilmoittaa mistä kaikista työsuoritteista ja aiheutuneista kuluista tullaan vaatimaan korvausta tilaajalta, jos niiden määrät eivät ole vielä tiedossa. Taloudellisessa loppuselvityksessä tiedossa pitää olla eurolleen kaikki, mitä urakasta korvausta odotetaan saavan. Se mitä et vaadi viimeistään YSE 1998:n mukaisessa taloudellisessa loppuselvityksessä, on menetetty.

Vaatimusten esittämisellä on korostunut merkitys useamman aliurakoitsijan ketjutetuilla työmailla kaikkien täytyessä osata vaatia omalta sopimuskumppaniltaan kaikki ne kustannukset, joita kukin joutuu omalle toiselle sopijakumppanilleen suorittamaan.

Vastaavasti nykyisen maailman tilanteen myötä hintojen heiluessa urakoitsijalta vaaditaan huomattavaa tarkkuutta ja avointa tiedotusta tilaajan suuntaan kohtaamistaan hintapaineista saadakseen urakkasumman kattamaan kaikki toteutuksesta aiheutuvat kustannukset.

Rakennusurakan purkaminen

Mikäli työt eivät omasta tai toisen syystä etene tai raha ei liiku tilaajalta urakoitsijalle, viime kädessä jäljelle ei jää muuta vaihtoehtoa kuin urakkasopimuksen purkaminen.

Purkukynnys tulee pitää huomattavan korkealla, sillä tilaajan kannalta toista urakoitsijaa voi olla hyvin vaikea saada saattamaan kohde loppuun ja monet etenkin dokumentoimattomat keskeneräiset työvaiheet voivat mennä kokonaan uusiksi aiheuttaen huomattavia lisäkustannuksia. Toisaalta urakoitsijan kannalta purkukynnys täyttynee vain huomattavien maksuviivästysten jälkeen ja urakoitsija purkaessaan ottaa huomattavan riskin urakan purun riitauttamisesta tilaajan toimesta, josta kehittyy hyvin nopeasti raskas ja pitkä oikeudenkäynti.

Jos urakkasopimuksen purkamiseen kuitenkin päädytään yksipuolisesti tai yhteisymmärryksessä, tulee kohteen sen hetkinen valmiusaste ja työmaan tila dokumentoida tarkasti järjestäen purkukatselmus ja kirjaten ylös kaikki yksityiskohdat mielellään valokuvineen, jotta vastuukysymykset ja tilisuhteet saadaan myöhemmin selvitettyä mahdollisimman kivuttomasti.

Kysy neuvoa ennen kuin ongelmat ilmenevät

Lakimieheen otetaan yhteyttä työmaalta tyypillisesti vasta, kun epäselvä tilanne on syntynyt jo jonkin aikaa sitten ja sitä on pyritty ensin ratkomaan itse. Tunteet ovat puolin ja toisin kuumenneet ja asiat eivät välttämättä enää riitele niinkään paljon vaan kuin ihmiset.

Valtaosa ongelmista on vältettävissä, mikäli ennen töiden aloittamista asioista on sovittu selkeästi ja kattavasti. Suosittelemmekin kääntymään rakennusalaa tuntevan lakimiehen puoleen jo toiminnan aloittamisesta lähtien tai uuden työmaan alkamisen lähestyessä. Näin voidaan nopein neuvoin ja pienin kustannuksin välttää suuret myöhemmät vaikeudet. Jo tarjousvaiheessa tai urakkaneuvotteluissa voi olla jotain, josta jää epävarmuutta, kysy mieluummin etukäteen neuvoa kuin toivo asian selkenemistä myöhemmin.

Ota avuksesi kokenut lakimies

Riitojen usein henkilöityessä ulkopuolinen taho voi vielä löytää helpommin kompromissiksi kelpaavan sovinnon.

Avustamme niin tilaajia kuin urakoitsijoita vuosien kokemuksella rakennusalan riitojen ratkaisemisesta sovun syntymisessä ja kohteiden saattamisessa maaliin mahdollisimman kivuttomasti, vaikka ne olisivat jo lähteneet väärille raiteille.

Laati: Ville Sarainmaa

Alustava neuvottelu kanssamme on aina maksuton!